Fundos de Investimento Imobiliário – FII são constituídos como fundos fechados formados por cotas que podem ser adquiridas pelos investidores em geral. Ao adquirir cotas de um FII, o investidor se torna sócio de empreendimentos imobiliários de um fundo que pode ser composto pelos mais variados ativos imobiliários, como por exemplo: imóveis de edifícios comerciais, shopping centers, agências bancárias ou, inclusive, ativos financeiros lastreados em operações imobiliárias, como CRIs e LCIs.
O objetivo desse investimento como qualquer investimento em imóveis pode ser tanto a valorização do empreendimento como o recebimento dos alugueis. A regra geral dos Fundos de Investimento Imobiliário determina que a quantia total a ser distribuída aos cotistas deve ser de pelo menos 95% do rendimento, podendo a data variar de acordo com o fundo. Como todo fundo de investimento, o Fundo Imobiliário possui dois participantes necessários para o seu funcionamento, são eles: o Gestor e o Administrador.
O gestor do fundo é um profissional habilitado responsável pela compra e venda dos ativos do fundo de acordo com os objetivos e política de investimento estabelecida no regulamento.
O administrador do fundo é uma empresa que cuida do dia a dia do fundo controlando os prestadores de serviço, acompanhando os fluxos de caixa e defendendo os direitos dos cotistas. Além disso, é também responsável pela constituição do fundo e seu registro na CVM. Cabe ainda à empresa responsável pela administração do fundo a aprovação do regulamento e prestação de contas aos reguladores e aos cotistas, divulgando informações relevantes. Em alguns casos o papel do gestor é desempenhado pela empresa responsável pela administração do fundo.
Dentre as Principais vantagens podemos destacar:
- Isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos ao cotista pessoa física, desde que o cotista beneficiado pela isenção tenha menos de 10% das cotas do fundo, o FII ter no mínimo 50 cotistas e se as cotas forem negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou em mercado de balcão;
- Liquidez com cotas sendo negociadas em Bolsa;
- Fracionamento em cotas, abrindo a possibilidade de se investir em imóveis com valores bastante reduzidos;
- Possibilidade de valorização das cotas. Assim como com ações, é possível ganhar dinheiro vendendo as cotas por um preço mais alto que o preço de compra;
- Acesso a imóveis de grande porte e de boa localização como shoppings e edifícios empresariais tendo grandes organizações como locatários.
Riscos de investir em Fundos de Investimento Imobiliário
- Diminuição da taxa de ocupação prejudica o rendimento no curto prazo;
- Inadimplência de locatários. A falta de pagamento de aluguel por parte do locatário afeta negativamente o rendimento, cabendo a administradora do fundo a responsabilidade de reaver os valores devidos e as ações que serão tomadas para corrigir a situação;
- Atrasos na realização das obras. No caso de imóveis em construção, os atrasos na entrega dos imóveis comprometem a distribuição dos rendimentos aos cotistas.
Custos
- Os Fundos de Investimento Imobiliário apresentam como custo a taxa de administração que varia de um fundo para outro, podendo ser identificada no relatório gerencial emitido mensalmente pela gestora do fundo. Além disso, por serem negociados em Bolsa, apresentam também custo de corretagem e custódia.
- Quando comparado com investimentos em imóveis da maneira tradicional, os FII apresentam uma grande vantagem competitiva, visto que não precisa de registro em cartório nem o ITBI.
Estratégia de investimentos em Fundos Imobiliários
Em relação a estratégia de investimento é muito interessante levar em consideração a remuneração da taxa SELIC. A remuneração proveniente do alugueis acompanham de maneira geral a variação da SELIC. Para saber se o investimento vale a pena basta comparar com a taxa corrente e saber se essa remuneração é superior à média da taxa SELIC. Por exemplo:
Caso a Taxa Selic seja 6,5 a.a. o equivalente a 0,52% a.m. Neste momento um determinado FII cotado em bolsa, possui sua cota negociada em média por R$ 100,00.
Se esse Fundo de Investimento Imobiliário pagar uma remuneração mensal de R$ 0,07 por cota. Isso quer dizer que o investidor tem uma taxa mensal de 0,7% a.m. ou 8,73% a.a. Muito melhor que a remuneração da SELIC. Neste caso se faz interessante investir no FII. De maneira geral esse artigo trata apenas de uma introdução neste universo, nos próximos artigos abordaremos mais temas, com maiores explicações e alguns métodos para podermos avaliar a oportunidade de investimento.
